继杨浦平凉社区6街坊之后，静安区又出现一个房地联动价21万/平的项目。

6月21日，静安区人民政府发布了静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块历史风貌保护项目实施主体遴选公告。

(资料图片仅供参考)

根据评分遴选相关事项，本次遴选报价以房地联动价21万元/㎡为基准。不过，遴选公告上也备注了，后续协议出让地价将以市房管局书面批复的房地联动价为基准作相应调整。

在今年上海已公布的五批次新房中，静安区的新房项目仅拿到1张预售证，为中兴路一号，其推出的公寓产品备案均价为13.75万元/平。

从去年以来，静安区最高单价项目为鸿印里，备案均价为14.2万元/平方米。

在土地公开市场，2022年至今，静安区共出让5幅涉宅地，涉及天目社区、中兴社区，其中天目社区地块房地联动价12.88万/平，中兴社区房地联动价最高的为北万置业竞得的地块，为13.3万/平。

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静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块，南至武进路，西至宝山路、河南北路，北至规划04-03、04-04地块。

其中04-05地块土地面积42696.5平方米，容积率为1.43，规划用地性质为一类住宅及商业混合用地，其中一类住宅组团用地不大于87%、商业服务业用地不小于13%。

05-01地块土地面积9461.7平方米，容积率为1.45，规划用地性质为一类住宅、商业及社区级文化设施混合用地，其中一类住宅组团用地不大于51%、商业服务业用地不小于33%、社区文化用地不小于16%。

值得一提的是，虽然该地块并未公示起始价，但是该地块保证金高达10亿元。

据悉，该地块虽为住宅用地，但包含城市更新、历史风貌保护项目，因此采用公开遴选、协议出让方式进行。

根据公告，申请人可独立参加，也可以联合参加，联合方数量不得超过三家，且各方投资比例均须不小于30%。

对此，该地块对申请人也设置了严苛的要求。

根据地块出让信息，申请人必须同时满足2022年度总资产规模大于500亿元、2022年度净资产规模大于200亿元、具备中国人民银行认可的评级机构出具的有效期内的主体信用评级等级证书AA+及以上评级和具备房地产开发企业二级及以上资质等要求。

值得一提的是，在2022年8月推介本次地块时，静安区邀请了包括太古、香港置地、嘉里、凯德、华发、招商、保利、中交等知名房企参与沟通。

另外，坊间也有传闻称，招商、华发、越秀等知名房企对该项目有兴趣。

不过，最终花落谁家，小凤凰将会持续关注。根据公告，该地块有望于7月底将发布遴选结果。

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有业内人士指出，两幅地块为一类住宅用地，其中北侧04-05地块容积率仅约1.43，地块内部限高15米，南侧05-01地块容积率约1.45，地块内部限高24米。

又加上地块本身也没有中小套的比例要求，未来完全可以做低密度的联排或叠拼类产品，或者是6层的大平层户型。

不过，该地块开发难度不算小，成本也会比较高。

首先，该项目是历史风貌保护项目，其历史建筑保护更新的规模非常大，04街坊肌理保护范围占比不小于60%，05街坊肌理保护范围占比为100%。

其次，两幅地块均含有商业部分，自持比例不低于80%，需大力发展“首店经济”、“品牌经济”，其他商业应兼顾办公人群和周边地区居民消费需求。

不仅如此，还有诸多公建要求，比如须配建5%的租赁住房、民防工程、还须承担周边市政道路全要素景观提升的相关费用，预估不低于2000元/㎡。

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这宗地块，静安区已经“盘”了近7年。

这方被称为北站新城的土地，老上海人更习惯称它为"老北站"，这里历史底蕴悠久，地块内留有不少历史建筑，比如优秀历史建筑——虞氏故居，还有泰山大剧院等建筑。

2017年，北站新城启动征收，它是上海"留改拆"背景下启动的首个试点基地，由市、区联合土地储备。

历时近7年，今年6月21日，该项目才开启公开遴选的流程。

从区位上来看，北站新城项目直线距苏州河1公里，直线距外滩约1.5公里，直线距3/4号线宝山路站约300米，周边有苏河湾万象天地、白玉兰广场、大悦城等知名城市资源，生活氛围非常醇熟。

项目南接虹口的历史风貌项目弘安里，弘安里由121套里弄别墅和里弄住宅组成，目前售价未出；西侧是静安百万方综合体安康苑，2021年项目开盘时，高层售价在12.88万/平。

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近年来，上海城央的历史风貌焕新项目，开始渐渐走向市场。

2016年、2017年，上海政府先后公布了《第一批历史文化风貌区范围扩大名单》、上海市历史文化风貌区范围扩大名单（第二批风貌保护街坊），金陵东路(西藏南路-四川南路)、黄浦区HP-01-Ⅱ街坊等皆在其中。

自此以后，上海政府采用公开遴选、协议出让的方式先后出让了虹口的弘安里、黄浦金陵东路地块、老静安信达曹家渡地块、杨浦的平凉6街坊等历史风貌焕新项目。

其中已公布的房地联动价中最高的为嘉里金陵东路地块，其低密住宅房地联动价高达25万元/平，该项目已于日前公示设计方案。

（详细信息可点击：25万元/㎡！上海新房价格天花板再刷新）

其次就是瑞安联合体平凉6街坊和本次的北站新城地块，联动价均为21万/平，最新消息显示，平凉6街坊将建设28幢、总高3层的住宅。

（详细信息可点击：瑞安联合体杨浦平凉社区地块设计方案公示，联动价21万/平）

由招商蛇口、绿城中国、虹更公司共同开发的弘安里由121套里弄别墅和里弄住宅组成，主力户型面积约为290-375平。

目前项目尚未入市，但网传项目单价预计在20万以上，总价6000万起。

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