撰文 | 杨波
降价卖房遭邻居围堵，啥世道？
(资料图)
以前只听说新房降价，老业主找开发商“说理”去。如今二手房业主降价卖房，居然被邻居“围堵”了？
日前，网上流传出一段视频，大概意思是：长沙一业主生意失败，想卖掉自己名下一套房子还债。考虑到目前市场行情，所以挂牌价明显低于市场价，便于快速出手。没想到挂出去没几天，邻居们不干了，先是在群里指责房主影响了小区房价，后面更是组织了一批人上门声讨该房主。
该视频中透露的关键信息是，房主（疑似）大声叫嚷到：“我降价卖我的房子有错吗？你们如果觉得影响了你们的房价，你们可以把我的房子买下来啊！！”
好一个“灵魂反问”！
1
“为什么你们不买下来”？
那为什么觉得拉低了小区均价的业主，不自己掏钱把这套房子买下来呢？
房价涨的时候，没这么多怪事。房价一跌，怪现状接踵而来了。
对于“降价卖房遭邻居围攻”一事，网友们的评论也十分精彩。
其中点赞最高的评论是：“每家每户资助房东5万元人民币。房东就不用卖房。你们也可以发善心。也可以解决房东的难题。”这看似是解决方案的评论（其实嘲讽），获得了最高点赞。
还有网友评论：“反对房主降价卖的人可以高价买房主的房子，价格越高越好，这样就可以把你们的房价抬高了”。
一个字，绝！
是啊，你们觉得影响了房价，那你们就把房价“买”上去。就像股市一样，直接打上“涨停板”！如此一来，此价格就可以成为本小区房价的价格“锚点”。
为什么他们不高价买呢？
按照常理，私有财产的处置，第三方根本无权干涉。那为什么同一个小区的业主，还要去干涉呢？难道他们真的不懂这个小孩子都懂的道理么？
非也。
可能只是他们不愿意面对真实房价已经下跌的事实。采用一些自认为“有用”的手段去“保价”而已。
2
“自欺欺人”+“掩耳盗铃”
影响二手房价格的因素，很复杂。
从大的方面说，和所处城市、区域、地段、交通、学区、商业等有关。从小的方面说，同一个板块不同的小区价格差异主要来自于项目品质、房龄、物业水平等。
这些因素叠加在一起，经过市场真实的“考验”，最终形成小区的二手房价格体系。
这些因素，业主人为可控的很少（有，后面会提到）。
举个例子，同一板块同等配套同等品质同等房龄的几个小区，A小区业主保价20000元/平。但是周边其他小区没有“保价”，完全按照市场化定价，此时真实市场价格已跌至16000元/平。那么，A小区的房子，有人接盘吗？
没有傻子！
只需要僵持一段时间，A小区想要变现的业主，一定会按照市场定价进行挂牌和成交。那么A小区的“保价”联盟，自然宣告失败。
（图源：网络）
无数的案例，已经证明了这一点。这是不以少数人的意志为转移的。
所谓的二手房“保价”联盟，包括上面所谓的“围堵”案例，本质上是——“自欺欺人”“掩耳盗铃”。
当你卖房时，你的直接竞品是同小区的房源，周边小区的房源。间接竞品，是同板块的新房，同区域的新房...市场供大于求时，“你不卖，有的是人卖”。
这是供求关系影响价格的体现。
3
聪明人怎么做
二手房价格，其实还受到内在价值的影响。
比如上海的“汤臣一品”、广州的“汇悦台”等小区价格可以独立于周边普通楼盘，因为提供了不一样额外的价值，而且有人为它买单。
比如同一个区域有的楼盘价格始终高于周边的普通楼盘。因为这个小区的内在价值，高于竞品。
所以，真正懂得保卫房价的业主，是从提升小区内在价值出发的。业主人为可控的因素很少，但是提升物业管理水平、提升公区品质等，业主可以控制的。
比如换掉垃圾物业公司。
这种案例很多，全国各地都有，大多是一些房龄较大的小区。
如果小区房价是因为物业公司不作为，或者服务拉胯影响了内在价值，可以通过换掉物业提升内在价值，从而提升房价。
二是自掏腰包升级外立面、升级公共区域。
这种案例也很多，大多是比较高端的小区。难道有钱人更聪明一些，不去制定保价联盟，甚至围堵业主？
最后，影响房价最核心的因素是整体市场行情。
如果市场行情整体都是下滑的，你提升再好的内在价值，也阻挡不了价格下跌。比如最近热门的杭州未来科技城的房价，据说因为阿里的搬迁而大幅调整；遇到这种情况，你就是汤臣一品的品质，也阻挡不了房价下跌。
4
结语
脱离了价值的价格，没人买单。
脱离了市场的价格，更没人买单。
价格围绕价值上下波动，供求关系又会影响价格波动，这也是马克思政治经济学的基本概念。
螳螂举起前肢企图阻挡车子前进。有用没？
去年以来，房地产市场不怎么景气，需求少了，房子多了，导致价格一降再降。一些业主，对于房价依然有较高的期待，但事与愿违。毕竟自己原来价值300万的房子，现在缩水到250万，心里难受。
可又能怎么办呢？
与其掩耳盗铃，螳臂当车，不如着手改善自己的现金流，或者团结起来提升小区品质。
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