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在房地产处于至暗时刻的2022年，滨江集团(行情002244,诊股)的日子过得颇为滋润。

2022年的滨江集团，全年累计销售金额1539亿，位列克而瑞全国房企排行榜第13位，比去年同期大幅前进9位。其中大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。

2022年12月30日，公司股价为8.83元/股，虽然有所下滑，但较年初涨幅仍高达89.5%。截至2023年2月9日，2023年涨幅仍然高达20.16%。

全行业哀声遍野，武汉甚至把房地产列为困难行业，滨江集团取得如此成绩实属不易，但是滨江集团也有自己不想说的秘密。

2015 年，滨江集团通过了《关于使用自有资金进行风险投资的议案》，同意使用不超过人民币 60 亿元的自有资金进行风险投资。

从2016年起，滨江集团开始践行产业投资，尽管是围绕房地产主职主业投资，但滨江集团的产业投资之路不尽如人意。有的已经暴雷，有的还藏在水下。

深圳外拓折戟沉沙

2016年，滨江集团与安远控股签订合作协议书，共同开发深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目。并拆借11.6亿元给安远控股，因项目未能推进，滨江决定退出并要求安远控股公司归还11.6亿元，但是安远控股已经没有还钱的能力。

这导致滨江在2018年报中直接计提减值了7.23亿元，要知道当年归母净利润也才12.17亿元。剩余的4.36亿元（包含利息）一直在滨江集团的账面上挂着，可是由于安远控股抵押及质押资产价值受市场行情波动影响，真的可以收回这么多钱么？还是存在不确定性。

海外拓亏损未减值

同样是2016年，滨江集团曾与上海湘府、上海崇滨建设、中崇集团签署合作协议，准备大干一场，但是上海中崇集团出现了信用危机，湘府项目爆雷，拖欠滨江集团3.3亿元代建费和7.06亿元的借款和利息，还有9200万元股权款则待公司清算后偿还。

2018滨江集团胜诉，可追回投资借款仍然是长路。但是从财务报表上来看，会计尚未对这笔迟迟不能追回的欠款做处理。

2018年，滨江集团曾就投资安远失败计提了资产减值损失，金额达到7.24亿元，可是自2018年至2022年9月，滨江集团并未对这一笔约为10亿元的投资及业务应收款有过计提资产减值或者信用减值损失。在我们看来，这样是极为不审慎的。

（数来源：滨江集团债券发行说明书）

截至2022年9月，滨江集团与上海中崇合作的上海大兴街旧改项目，还未开工。而据公开信息，金心置业都已陷入危机。2022年年末至2023年初，金心置业和中崇集团陆续作为被告被告上法庭，由于案件尚未披露，并不清楚具体情况，但是根据2022年3月28日上置集团披露，上海金心未能到期偿还一笔人民币1.815亿元，中崇集团、金心置业与金融机构等陆续有纠纷，可见经营并不乐观。

而滨江集团尚未计提相关的资产减值或提示风险。

《每日财报》查阅财报，截至2022年6月，滨江集团出资约2.68亿元投资了上海崇置城市建设发展合伙企业（有限合伙），间接投资了金心置业。早在2016年年报中，滨江集团就出资了2.68亿元，自始至终未变化。

截至2022年6月，滨江集团为直接持股34.3%的中崇滨江公司提供资金拆借服务拆出资金为9196.43万元，滨江集团按照会计准则提取了1%的坏账准备。这个减值比例是无法体现相关公司的业务风险的。同时，根据披露，这些资金拆借至少在2018年至今2021年期间是无息借款，关联公司侵占了上市公司的利益。

守杭州？还是走出去？

2023年2月7日，2022年杭州第五批集中供地落下帷幕，5宗地块全部成功出让，总土地出让金89.6亿元，成交楼面均价15033元/平方米，平均溢价率10.9%。整个2022年，滨江集团斩获地块41宗，总投资金额733亿，其中权益金额374亿，遗憾的是在开年第一场土拍中，没有收获。

2018年，滨江集团“主动放缓了今年销售千亿目标的实现进度，兼顾品质与规模以适应行业竞争格局”。越来越聚焦杭州大本营，让他在接下来的行业洗牌中，依托杭州的高能级城市，完成逆袭。

不过，《每日财报》也注意到，滨江集团在退回杭州大本营的同时，并没有放弃外拓。2020年，滨江集团首次进入苏州、南京，其中4月份通过合作方式参股东原苏州地块；7月份以上限价24亿元拿下南京浦口区江浦街道宅地。同年11月，滨江与深圳市爱义集团合作开发的爱义尚华大厦开工。

2021年滨江集团明确，聚焦布局浙江省、江苏省、广东省和上海市的“三省一市”战略，即巩固杭州；加强宁波、南京；适度加强广东、上海、金华、嘉兴、湖州。投资比例上，杭州占比50%，浙江省内除杭州外40%，浙江省外10%。

2022年7月，滨江集团称，下半年继续关注上海、南京、宁波等长三角城市，以及大湾区和海南自贸区。

最终结果却是，在滨江2022年拿下的41宗块中，杭州占据了38宗，剩余3宗位于浙江省内，没有地块位于省外。

市场的天平总是左右摇摆，当市场逐渐回暖，滨江集团的外扩能否复制杭州经验？还是聚焦杭州做深？

中国尚未出现第二个受众如此之广、单价高达百万的行业，随着中国人口老龄化、人均居住面积日益提高，房地产的发展动能在衰减是不争的事实。房地产开发的生意是不可能永远走下去的，很难想象，30年后的杭州会开发到德清、安吉，那时候的滨江的发展动能在哪里？

为了寻找新动能，滨江尝试了长租公寓的暖屋计划，2022年，暖屋四个已运营项目整体的出租率保持在93.41%左右，目前已经开业5个。然而滨江集团的租赁收入多年保持稳定，但是毛利率却十分不稳定，2020年还有11.3%，2021年仅为1.75%，当包租公的生意也并不十分顺畅。

2022年是滨江集团大放异彩的一年，滨江集团在过热时候冷静，在悲观时候坚持。但是，房地产时代终究会落幕，在这个房地产的长尾效应下，滨江赢得了下半场的入场券。

但是，下半场最终的赛道在哪里？目前看，谁也不知道。

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